Gastbeitrag: Auswirkungen der Steuerreform 2015/2016

TPA Horwath_Mag_Karin_Fuhrmann_cMag. Karin Fuhrmann, ausgewiesene Immobilienexpertin, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath hat zusammengefasst, was man jetzt schon über die Auswirkungen der Steuerreform auf den Immobilienbereich sagen kann. Hier ihr Gastbeitrag:

Die gute Nachricht vorweg: Die vielfach befürchtete rückwirkende Einführung einiger Änderungen durch die Steuerreform ist glücklicherweise vom Tisch und ein Inkrafttreten mit 1.1.2016 geplant, sodass noch ausreichend Zeit besteht abzuwägen, ob durch vorgezogene Übertragungen von Immobilien den Steuererhöhungen nächstes Jahr ein Schnäppchen geschlagen wird, oder doch die Erhöhungen in Kauf genommen werden.

Leider sind viele Details noch unbekannt, einige Eckpfeiler jedoch gewiss. Zu den Dingen welche bereits fixiert sind zählt unter anderem:

Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab 1.1.2016 nun auch im Familienverband. Konnten Familien bei der letzten Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes zum 1.6.2014 noch aufatmen und sich sogar zu den Gewinnern zählen, da die Bemessungsgrundlage beim dreifachen Einheitswert belassen wurde unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, wird künftig auch im Familienverband die GreSt vom Verkehrswert bemessen werden. Um Härtefälle zu vermeiden, sieht die geplante Neuregelung folgende Staffelung vor: Bei einem Verkehrswert bis zu EUR 250.000,00 kommt ein Steuersatz von 0,5 % zur Anwendung, zwischen EUR 250.000 bis EUR 400.000,00 ein Steuersatz von 2 % und darüber hinaus die üblichen 3,5 %. Unklar ist, wie der Verkehrswert festzustellen ist. Bereits im Zuge der letzten Reform hat es hier im BMF Berechnungsmodelle gegeben, welche möglicherweise jetzt umgesetzt werden. Es kann aber auch notwendig sein, ein Gutachten beizubringen. Nach den nun vorliegenden Informationen könnte man vermeinen, dass z.B. bei einer Übertragung einer Liegenschaft an mehrere Kinder der Betrag von EUR 250.000,00 pro Kind zur Anwendung kommen könnte. Ob dies tatsächlich der Wille des Gesetzgebers ist, wird man bei Vorliegen des Entwurfes feststellen können. Um ein Gefühl für die Verteuerung zu bekommen: die Einheitswerte von Immobilien lagen im Bereich von 5 % bis 10 % des Verkehrswertes und zum Teil noch darunter.

Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch soll nach derzeitigem Informationsstand unverändert bleiben.

Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft bleiben die 2014 neu erhobenen Einheitswerte weiterhin relevant. Der Freibetrag für Übertragungen von Immobilien im Rahmen von Unternehmen steigt auf EUR 900.000,00.

Bei vorgezogenen Übertragungen ist zu beachten, dass unter Umständen negative umsatzsteuerliche Konsequenzen resultieren können, wie z.B. die Notwendigkeit einer Vorsteuerkorrektur oder aber der Entfall der Möglichkeit bei einem Mietvertrag zur Umsatzsteuer zu optieren. Diese negativen Konsequenzen können durch Einräumung eines Fruchtgenusses reduziert bzw. vermieden werden, wobei allerdings hier die neue und strengere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu beachten ist.

Ebenfalls zu einer Erhöhung kommt es bei der erst 2012 eingeführten Immobilienertragsteuer. Diese wird von 25 % auf 30 % angehoben, wodurch es bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % kommt. Zusätzlich soll in bestimmten Fällen der Inflationsabschlag (2 % ab dem 10. Jahr max. jedoch 50 % des Gewinnes) entfallen. Es wird daher bei der Überlegung, ob eine vorgezogene Übertragung erfolgen soll oder nicht, der Anfall von GreSt sofort dem späteren höheren Anfall von Immo-ESt gegenüber zu stellen sein. Ebenso ist der Entfall des Inflationsabschlages zu berücksichtigen.  Zu bedenken ist in jedem Fall, dass es sich sowohl bei der Hauptwohnsitzbefreiung als auch bei der Herstellerbefreiung um eine höchstpersönliche Befreiung handelt, die durch Verschenken oder Vererben jedenfalls untergeht, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung zweiter Art (5 Jahre in den letzten 10 Jahren) durch entsprechend langes Bewohnen wiederum erlangt werden kann.

Die bereits jetzt schon im Bereich von vermögensverwaltenden KG’s bestehende Beschränkung von Verlustzuweisungen, sofern keine ausreichenden Hafteinlagen vorliegen, soll nunmehr offensichtlich auch gesetzlich verankert werden. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzesentwurf dann nicht weiter geht, als die offensichtlich als Anleihe genommene deutsche Regelung, welche bereits in den Einkommensteuerrichtlinien entsprechend abgebildet ist.

Schließlich soll es auch im betrieblichen Bereich Verschlechterungen geben: so wird der bisherige Abschreibungssatz von 3 % bei gewerblicher Nutzung durch den Mieter auf 2,5 % gesenkt, die sofortige Berücksichtigung von Instandsetzungsaufwendungen offensichtlich abgeschafft und auch der Grundanteil soll erhöht werden. Letzte Regelung bleibt mit Interesse abzuwarten, da ja bereits jetzt im betrieblichen Bereich der Grundanteil durch Gutachten nachzuweisen war, sodass nicht davon auszugehen ist, dass diese künstlich niedrig gehalten waren.

Alles in allem sind noch viele Fragen offen und der Gesetzesentwurf darf mit Spannung erwartet werden.